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17/01/2013
Por: Karen Gimenez
Desde o início do mês, um dos principais assuntos das rodas de conversa dos moradores de Cotia é o aumento do IPTU. As explicações oficiais da Prefeitura não deixaram os moradores satisfeitos. Conforme as conversas se aprofundam, as dúvidas ficam maiores. Além de os percentuais de aumento do IPTU em boa parte dos imóveis não coincidir com o divulgado pela Prefeitura (15%), as diferenças entre vizinhos também começam a preocupar. No Condomínio San Fernando, por exemplo, onde o metro quadrado do terreno e o da área construída são padrão, os percentuais de aumento de IPTU variam entre 45% e 86% em casas vizinhas.
Para entender as contas da Prefeitura, os critérios para classificar os "casos especiais", o Site da Granja reuniu seis leitores que consideraram os aumentos abusivos. Esses moradores forneceram cópias dos respectivos carnês de IPTU de 2012 e de 2013 para que a Prefeitura pudesse esclarecer como são feitas as contas. A reportagem do Site da Granja procurou a Administração Municipal para que fossem explicados - passo a passo - os cálculos. A Prefeitura não atendeu a solicitação.
Mas alegou em depoimento a Exame.com (14/01) que "a Planta Genérica de Valores de Cotia não era revisada desde 1998, fato que resultou em grande defasagem". E acrescentou que moradores não foram pegos de surpresa. "Munícipes começaram a receber comunicado sobre o recadastramento dos imóveis por ocasião do lançamento do IPTU de 2011, reiterado no lançamento de 2012."
Analisando caso a caso
Os carnês vieram dos condomínios São Paulo 2, Gramado, Granja Viana 2 e três casos do San Fernando. Por questões de privacidade, o Site da Granja não divulgará o nome dos moradores e nem o endereço completo.
Segundo a Prefeitura, o IPTU de 2013 foi atualizado em 15%, de acordo com dois indicadores: o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para o exercício de 2012 e a atualização da Planta Genérica do Município. Alegou ainda que haveria "casos especiais" em que a metragem do imóvel ou outros itens estariam desatualizados daí haveria um aumento percentual maior. Essa verificação seria feita por meio de visitas a residências, registro de imagens de fachadas e vôos no perímetro do município. Os leitores entrevistados dizem que nunca receberam a tal visita e os próprios carnês do IPTU comprovam que não houve mudanças de tamanho das residências.
Os três casos do San Fernando mostram 15% de aumento do valor venal do metro quadrado do terreno, mas 66% de aumento do valor venal pelo metro quadrado construído. A diferença entre o IPTU de 2012 para o deste ano variou entre 45% e 86%.
Veja a tabela baseadas nas informações dos carnês:
| Condomínio San Fernando |
| Casa 1 |
| Ano | M² terreno | M² construído | Valor Venal | IPTU |
| 2012 | R$ 58,85 | R$ 312, 61 | R$ 114.602,17 | R$ 1214,78 |
| 2013 | R$ 67,67 | R$ 521,89 | R$ 166.461,34 | R$ 1764,49 |
| Aumento | 15% | 66% | 45% | 45% |
| Casa 2 |
| Ano | M² terreno | M² construído | Valor Venal | IPTU |
| 2012 | R$ 58,85 | R$ 312, 61 | R$ 98.547,50 | R$ 1044,60 |
| 2013 | R$ 67,67 | R$ 521,89 | R$ 183.621,26 | R$ 1946,39 |
| Aumento | 15% | 66% | 86% | 86% |
| Casa 3 |
| Ano | M² terreno | M² construído | Valor Venal | IPTU |
| 2012 | R$ 58,84 | R$ 312, 61 | R$ 108.605,44 | R$ 1151,22 |
| 2013 | R$ 67,67 | R$ 521,89 | R$ 197.512,32 | R$ 2093,63 |
| Aumento | 15% | 66% | 81% | 81% |
Diante desses números ficam as perguntas não respondidas pela Prefeitura:
Se todos os lotes tiveram aumento de 15% no valor do terreno (m2) e 66% no m2 de área construída, por que os percentuais de aumento do IPTU foram tão diferentes (entre 45% e 86%) conforme a casa, sendo todas no mesmo condomínio?
O que levou o m2 de terreno subir 15% e o da área construída chegar a 66%? Que elementos implicam nessa diferença de valores?
Se o aumento máximo do m2 foi de 66% e comprovadamente todas as casas mantiveram a metragem construída, o que leva o IPTU a sofrer aumento de até 86%?
No São Paulo 2, a casa também manteve a mesma metragem, mas o valor do m2 construído dobrou, enquanto o aumento do valor venal do imóvel e o IPTU subiram cerca de 80%. Veja em detalhes
| Condomínio São Paulo 2 |
| Ano | M² terreno | M² construído | Valor Venal | IPTU |
| 2012 | R$ 92,92 | R$ 312,61 | R$ 89.908,68 | R$ 953,03 |
| 2013 | R$ 106,86 | R$ 695,59 | R$ 165.134,92 | R$ 1750,43 |
| Aumento | 15% | 122% | 83% | 83% |
Sobre esse aumento, além das perguntas já feitas nos casos do São Fernando, a Prefeitura também precisa explicar:
Em 2012, o valor venal do m2 construído no São Paulo 2 era o mesmo do San Fernando. Em ambos os condomínios, o m2 do terreno subiu 15%. Já no m2 construído o aumento no San Fernando foi de 66% e no São Paulo 2 de 122%. O que leva a essa diferença?
Já o Granja Vianna 2, condomínio vizinho ao São Paulo 2 a principal dúvida ficou em relação à diferença de valores entre condomínios vizinhos. Veja os números abaixo do Granja 2 compare com os do São Paulo 2:
| Condomínio Granja Viana 2 |
| Ano | M² terreno | M² construído | Valor Venal | IPTU |
| 2012 | R$ 42,17 | R$ 312,61 | R$ 133.636.69 | R$ 1.416,55 |
| 2013 | R$ 48,49 | R$ 521,89 | R$ 202.413,37 | R$ 2.145,58 |
| Aumento | 15% | 66% | 51% | 51% |
Fica para a Prefeitura esclarecer, além das questões já citadas nos casos anteriores, o que leva dois condomínios vizinhos e de padrões semelhantes - São Paulo 2 e Granja Vianna 2 - a terem valores do m2 de terreno tão díspares ( R$ 106 em um e R$ 48 no outro)?
Outro caso recebido é no Condomínio Gramado, cujo aumento do IPTU foi de 49% sem qualquer motivo aparente, pois a casa não sofreu modificações.
Em alguns condôminos há moradores se organizando para acionar coletivamente a Prefeitura, enquanto em outros cogitam pagar em juízo. Até quando a imprensa e os moradores ficarão sem resposta?
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COMUNICADO IPTUA Prefeitura de Cotia informa que promoverá um PLANTÃO DE ATENDIMENTO para esclarecer dúvidas sobre o IPTU 2013, neste sábado (19/01) das 9h às 17h e domingo (20/01) das 9h às 12h, no Centro Bancário Municipal, situado à Av. Professor José Barreto, 25 - 1º andar - Centro Cotia.
Para mais informações: 4614-1814 - 4616-8522 - 4616-3326.
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