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Loteamentos x Condomínios x Associações Loteamentos, Condomínios e Associações: entendendo as diferenças

31/08/2018

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Loteamentos, Condomínios e Associações: entendendo as diferenças

Artigo de Mariana Ribeiro Desimone e Julio Paim Vieira para o site Sindiconet

Há quem acredite que condomínios e loteamentos são a mesma coisa, por serem tão similares em seu dia-a-dia.
Realmente há muitos pontos em comum entre esses tipos de empreendimentos: diversas famílias dividindo um espaço para morar, áreas em comum e todos os problemas ou benesses que essas situações envolvem.
Entretanto, existem diferenciações importantes na forma como cada modalidade é concebida e usufruída. Para esclarecer de uma vez essas diferenças, elaboramos esta matéria, que você pode conferir abaixo.

Diferenças:
• O que diferencia, basicamente, o condomínio de um loteamento, ou associação, é sua origem e a legislação a que são submetidos.
• Legislação: Os condomínios são regidos pelo Código Civil, do artigo 1331 ao artigo 1358. Já os loteamentos devem seguir o capítulo II do Código Civil, dos artigos 53 ao 61.
• Origem: Quanto à origem, um condomínio, seja de casas ou edifícios, já nasce como condomínio - também conhecido como condomínio edilício. Uma associação, via de regra, nasce junto ou um pouco antes de um loteamento.
• Entrega: Diferentemente do condomínio, onde as unidades devem ser entregues prontas para a habitação, quem compra um lote pode recebê-lo da incorporadora de diversas formas diferentes: já com a casa pronta, só o terreno, ou com o imóvel semi-pronto. Além disso, no loteamento, é da responsabilidade da construtora ou incorporadora providenciar as ligações de água e luz aos sistemas locais, além de implantar o sistema de iluminação do local.
• Parcelamento do solo: Um loteamento é diferente de um condomínio, pois ali são vendidos lotes, e não a fração ideal, como se costuma fazer em condomínios. Em um loteamento, o proprietário é dono do seu lote, apenas. Ele não é co-proprietário de uma fração das ruas, por exemplo, como aconteceria se o empreendimento fosse um condomínio horizontal. O importante é que os lotes já estejam divididos e que se respeite a legislação de cada município sobre o assunto. Muitos se confundem porque, erroneamente, os loteamentos são anunciados como “condomínios fechados”. “Um local que 'nasce’ como loteamento só pode ser associação, não será um condomínio. É uma forma diferente de parcelamento do solo”, esclarece Vania dal Maso, diretora de condomínios da administradora ItaBR.

Regras de convivência

Existe alguma diferença paupável entre morar em um condomínio ou em um loteamento fechado?
No dia-a-dia, morar em um desses empreendimentos muda pouca coisa. Em ambos há assembleias que decidem o futuro do local. Mas em condomínios, os moradores seguem a convenção e o regulamento interno, ao passo que em loteamentos, as regras se chamam estatuto social. Outra diferença é que, geralmente, veículos de fora podem estacionar dentro do loteamento, coisa que não acontece nos condomínios.

Tabela de comparação

Condomínios / Loteamentos                                          x                    Associação de Proprietários

1) CNPJ despersonalizado                                                          1) CNPJ idêntico ao de empresas 

2 ) Não pode adquirir imóveis sem adjudicação judicial.                2) Pode adquirir bens imóveis como empresa.

3) Gestão exercida pelo síndico.                                                   3) Gestão exercida por uma diretoria.

4) Escolha da Administradora em assembleia geral.          4) Escolha da administradora conforme o estatuto. 

5) Administração norteada pelo Código Civil arts1331 ao 1358      5) Administração norteada pelo Código Civil -                                                                                                         Capítulo II - Artigos 53 ao 61.

6) Não há necessidade de escrituração fiscal                               6) Obrigatoriedade de escrituração fiscal

7) Não há regime contábil obrigatório.                                   7) Regime Contábil para atendimento a legislação.

8) Receita Federal: declarações básicas                                        8) Receita Federal: declarações específicas

9) Inadimplência: Pode se utilizar da lei Estadual
de Protesto de Títulos, dependendo do estado.                               9) Inadimplência: Não pode utilizar a lei de                                                                                                             Protesto de Títulos. 

10) Pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias.         10) Só pode realizar controle de acesso por identificação.

11) Controle de identificação e fechamento perimetral é
direito legal dos condomínios.                                                    11) Controle de identificação e fechamento                                                                                                              perimetral: Depende de concessão da Prefeitura.

12) Convocação de assembleias pelo síndico
ou por 25% dos associados adimplentes             12)  Assembleias conv. por conselho ou 20% assoc. adimplentes. 

13 ) Condomínio para abrir uma ação civil pública
necessita da Promotoria Estadual                                      13) A associação pode encampar por si só a ação.                                                                                                 

14 Os condôminos pagam IPTU por fração ideal
de área privativa e comum.                                                        14) Associados pagam IPTU de seu imóvel apenas.                                                                                                  

15) Implantados pela Lei Federal 4591/64                                   15) Implantados pela Lei Federal 6766/79

Pagamento de taxa

Ao contrário dos condomínios, onde não há o que se discutir sobre o pagamento da taxa condominial, as                    associações tendem a enfrentar mais dificuldade em cobrar seus associados, uma vez que a nossa Constituição diz, em seu artigo 5 que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

Mas cabe uma explicação mais detalhada sobre esse ponto:

É verdade, sim, que ninguém é obrigado a se associar ou permanecer associado a um clube ou associação de moradores. Há, porém, casos em que o entendimento da lei é que o pagamento à associação é devido, nas seguintes situações:

1. Quando, antes de comprar um lote, consta no contrato de compra e no memorial descritivo, que haverá uma associação de moradores. “Nesse caso, é uma cláusula de condição. Se você comprar o lote, vai participar da associação”, explica Mariângela Machado, diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

2. Quando, mesmo depois da aquisição do lote, dois terços dos proprietários de lotes concordam com a formação da associação. Essa decisão deve ser tomada em uma assembleia, como a de condomínios. “Nesse caso, entende-se que o interesse da coletividade se sobrepõe ao interesse individual”, explica Vania dal Maso. Nessas situações, o um terço que não concorda com a criação da associação também deve pagar a taxa associativa.

Importante ressaltar que a criação da associação e o pagamento das taxas está diretamente ligado à prestação de serviços.

“É fundamental que se preste algum serviço aos moradores, como gestão de áreas dentro do loteamento, como praças e outros espaços, segurança, como portaria e rondas e recolhimento do lixo”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Ou seja, caso a associação não preste nenhum tipo de serviço para os proprietários, os mesmos podem entrar na justiça contra a mesma – e tem grandes chances de se verem livres dessa obrigação.

Portaria

Esse é um tema que gera bastante polêmica para quem mora em loteamentos fechados.
Como os serviços de iluminação são, via de regra, prestados pela prefeitura, assim como as ruas internas (salvo quando as mesmas são doadas à associação pela prefeitura, quando isso é possível), muitas vezes não é permitido proibir que pessoas de fora entrem no local.
O que se pode fazer é pedir os dados pessoais de todos que desejarem passar pela chancela.
Quando a municipalidade, porém, doa as ruas para a associação, a mesma deve se responsabilizar pela limpeza das vias e recolhimento do lixo, que deve ser deixado em apenas um ponto para ser recolhido pela concessionária local.

Condomínios podem ter associações?

Um loteamento não pode ser condomínio, mas um condomínio pode criar a sua própria associação.
“Isso pode acontecer para fins específicos, como para adquirir um terreno ao lado para expandir sua garagem, por exemplo. Nesse caso, com a associação formada, é possível fazer essa compra, o que não aconteceria apenas com a figura jurídica do condomínio”, exemplifica Alexandre Marques.
Outra possibilidade é quando há uma área comum a ser gerida entre vários condomínios, como uma praça, ruas ou áreas de lazer.
“Nessas situações, diversos condomínios que contem com essa área em comum podem se juntar, em uma associação, e assim, cuidar desses espaços”, explica Gabriel Karpat.

Fechamento de ruas 

• O processo para fechamento de uma rua é algo que se torna cada vez mais difícil, legalmente falando. Nesse caso, o indicado é apostar na formação de uma associação de moradores, e não em um condomínio.
• Pode-se constituir uma associação de moradores para levantar fundos para conservar o portão, a guarita, realizar poda de árvores e outros serviços.
• O fechamento depende de autorização municipal.

Fontes consultadas: Mariângela Machado, diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Vania Dal Maso, diretora de condomínios da administradora ItaBR, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista SíndicoNet, André Junqueira, advogado especialista em condomínios e colunista SíndicoNet, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

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